最新房地产话题之一 ——–外国买家税
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最近多伦多地产市场变化真是多，新鲜事儿一件接着一件，令人目不暇接。Trina就想给大家总结性地念叨念叨这些热点话题，给关心和不关心的朋友们做一个了解的渠道，毕竟，这些事情发生在我们身边，和我们的利益息息相关。
这篇文章先说说外国买家税，接下来Trina会以一名地产专业人士的视角，讲讲大麻的话题，聊聊出租房屋的一些事儿。不求穷尽细节，只想给大家一个大致介绍和简单释疑。
外国买家税，即非居民投机税，Non-Resident Speculation Tax，简称NRST。NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。税率15%。适用地区：安省“金马蹄”区域，包括Toronto，York ，Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe， Waterloo，Wellington。
先讲重点：
1，NRST 先交后退；
2，拥有百分百业权才可退税；
3，所买房产用于自住方可退税。
什么样的人群需要交15%NRST？
非加拿大公民；没有加拿大永久居住权的外国人；外国公司；外国人控股的公司；外国公司控股的加拿大公司；信托受托人是外国人；信托受托人是加拿大公民或加拿大永久居民，但公司受益者是外国人。
谁不需要交NRST？
1，已经被安省省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）正式接受的申请人士；
2，已经取得难民身份的人士；
3，本人为外国人，但是是加拿大公民和永久居民的配偶，或是上述1或2的配偶。
什么样的物业类型海外买家需要额外交15%NRST？
独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些（都属于single family residence），还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。购买六个以上单位的买家（例如公寓中的多个单位）要就NRST是否适用咨询专业人士。NRST不适用于多住宅出租公寓，农用地或商业用地。
谁可以退税？
有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得Rebate退税：
1，在购买房子后4年内，拿到了加拿大公民或者永久居民身份。
自交房日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回退税。财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以申请。
2，留学生在购买房子之后继续在安省进行两年全职在校学习。
需持有有效的学生签证，并自交房日起在安省Full Time上学满两年。就学的学校是大学或者大专，学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。注意：全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上。
3，购买房子后，持工签在安省全职工作1年。
每周工作30小时以上被界定为全职工作。申请退税时，购房者需要提供:
有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效。完整的工作雇佣证明，包括工资单。
在购买房子到申请rebate这段期间，购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有，这个物业必须自住，不能转卖也不能出租。符合申请条件后，连本带息一起退回来。无论购买楼花还是二手房，一定要让你的贷款经纪，builder，经纪，律师知道，此房用于自住。过户以后60天，要搬进该物业。要可以提供住进的凭证，例如：驾照，银行卡帐单，网费或电视费用。
问题解答
问题一：现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？
剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后又去读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。
问题二：现在大三，已经读了三年了，可以免去NRST吗？
很遗憾，NRST Rebate只认可你购房之后的学习工作时间。之前的经历都不算。
问题三：我还有1年的时间大学毕业，之后会做full time的工作，这个1年大学的时间，能否抵减我的工作时间？比如只用再工作半年就可以申请NRST？
不行的，不过只要你工作满一年你就可以申请NRST了。
问题四：一名留学生，信用额度不够向银行贷款，请问如果如果在银行用爸妈的名字做担保，NRST还能退回来吗？
这种情况是要先交税的，但是如果有银行可以给留学生做贷款，不需要父母上Title的，这15%的税以后可以要回来，建议咨询专业人士。
问题五： 15%的税是先交上去再退吗？全额退款吗？利息怎么算呢？
是的，NRST需要你先交上去，等你符合条件了再给你退回来。按照土地税务部门的说法这个Rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比，写在法律条文里。
问题六：长期居住在海外的加籍人士，在加拿大属于非税务居民，这类人在加拿大购房需不需要交付海外买家税？
不需要
Trina力求简单明了，如有任何疑问，请咨询专业人士，以Ministry of Finance的解答为准。
